太陽光発電への投資は、他の業界に比べてそれほど競争は激しくありません。何故なら、参加している投資家がまだ少なく、物件の希少性も低いからです。この差は大きく、良い物件を仕込める可能性がそれだけ高まるということです。不動産投資をする場合、投資家や物件によって成功の方程式の解は異なります。しかし、太陽光発電投資は基本条件さえ整っていれば、誰がやってもほぼ同じ結果を出すことができ、太陽光さえあれば毎日売上を出すことができます。毎月の日射量は季節によって異なりますが、年間の乖離幅はシミュレーションの5%前後に収まるのが普通です。こういった投資は他にはないと言えるでしょう。太陽光発電投資を行うには、新たに発電設備を設置する方法と既に太陽光発電設備が設置・売電されている中古物件を購入する方法があります。今回は中古の太陽光発電物件投資について解説します。
投資用太陽光発電中古物件のメリット
太陽光発電の中古物件は、基本的にきちんとした理由を持って転売されており、価値のある物件が売りに出されています。具体的な例をあげると、節税目的で購入した法人が用済みになったため売却処分する事が挙げられます。
太陽光発電中古物件は、既に設備が設置されているので、最初から太陽光発電設備に投資するよりも安く投資を始める事が可能です。新規物件の場合、どうしても初期投資が高くなるため、できるだけ費用を抑えて太陽光発電物件投資をしたい方に最適です。
投資用太陽光発電中古物件のメリットは3つです。
①発電実績のデータがあるから収益予想がしやすい
②古いFIT適用物件の場合、高価格で売電できる
③設置・連系を待たずに開始できる
メリット①発電実績のデータがあるから収益予想がしやすい
中古物件はすでに太陽光発電として稼働しているので、過去の稼働実績を見る事が可能です。どれくらい発電できて、売電収入はどれほどだったのか。シミュレーションするよりもその実績は明らかです。これを踏まえて検討すれば、今後の収益予想も立てやすくなります。物件の費用と合わせて、どれくらいの期間で初期費用を回収できるか確認する事も容易になります。また、過去の売電実績が明らかになると、日当たりが悪そうと思っていたが、予想以上に利回りが良い物件だったなど、新しい発見をする事ができます。そのため、検討を見送っていた土地や地域も候補として取り入れる事ができるでしょう。
メリット②古いFIT適用物件の場合、高価格で売電できる
太陽光発電は固定価格買取制度（FIT）により、電力会社が太陽光発電によってできた電気を買い取る金額を固定で決定しています。FITが適用されると、最初に太陽光発電を導入したその年の売電価格が10kW未満なら10年、10kW以上なら20年間適用されます。売電価格は毎年価格が見直され、年々価格は下がっています。
たとえば2010年から稼働を始めた太陽光発電であれば買取価格は48円です。しかし、2016年に稼働を始めた太陽光発電だと33円です。そのため、古いFIT適用中古物件の場合、お得に売電をする事が可能となります。
メリット③設置・連系を待たずに開始できる
太陽光発電設備を新規で設置する時、設置工事や連系などたくさんの作業をこなしていかなければならないため、稼働するまでに時間がかかってしまいます。もし銀行から資金を調達して投資している場合、契約によっては太陽光発電を設置している期間中でも金利が発生してしまうかもしれません。
しかし、中古物件はすでに稼働を始めているため、すぐに発電・売電を始める事が出来ます。そのため、ストレスなく投資計画を立てる事ができるのです。
投資用太陽光発電中古物件のデメリット
投資用太陽光発電中古物件のデメリットは3つです。
①引渡し前の点検に要注意
②中古太陽光発電所は「特別償却」などの対象にならない
③中古物件は固定価格の買取期間が短い
デメリット①引渡し前の点検に要注意
太陽光設備の中古物件引き渡しの前に、実際に現地に行って設備を確認する事をお勧めします。何故なら、中古物件の太陽光発電設備は質にばらつきがあり、パネルを取り付ける架台が金属管であったり、強度が弱っていたりするので、素材や施工品質をチェックする必要があるからです。もし出向くのが難しい、設備評価をするのが難しい方は利害関係のない第三者に施工状態を点検してもらうのがいいでしょう。
中古物件を購入する際は、過去の発電量・売電実績の他にメンテンナンス履歴・部材の交換履歴などのメンテナンス実績が売買金額に直接影響します。中古物件は設置から年数が経っているため、劣化や汚れもあります。太陽光パネルが酷く汚れている場合は発電効率に関わるため洗浄すべきです。点検結果報告書がない場合、簡易的な点検しか行われていない可能性があるので、購入を控えた方がいいかもしれません。
デメリット②中古太陽光発電所は「特別償却」などの対象にならない
太陽光発電の中古物件は特別償却の対象とならないので、節税対策として購入を考えている場合には適していません。太陽光発電を廃棄するにはそれなりにお金がかかるため、気をつけましょう。
デメリット③中古物件は固定価格の買取期間が短い
太陽光発電の中古物件は買取期間が20年以下に減っている事を覚えておいてください。何故なら、中古物件は設置してから現在までの年数分FITを利用しているため、新たなオーナーに適用される買取期間はその期間を除いた年数になるからです。
たとえば、3年前から稼働している10kW以上の太陽光発電の中古物件を購入した場合、FIT期間は17年間になります。買取価格は3年前に決定された価格が継続され、消化された買取期間も引き継がれるのです。
何故、その太陽光発電設備は中古物件になってしまったのか
普通、優良物件なら売り出さないのではないかと思います。しかし、売り出される理由はオーナーによって様々です。以下、売却理由例です。
①事業の都合で急な出費があり、手持ちの太陽光発電を売却してキャッシュ化したい
②副業として始めた太陽光発電投資を売却して、まとまったお金を本業の投資費用にするためにキャッシュ化したい
③多忙で管理するための時間が作れず、会社の移転で発電設備から遠くなり、発電施設の管理が難しくなったため
つまり、今すぐお金が欲しいから売却するという理由が多いのです。そのため、中古の分譲太陽光発電は十分に発電ができ、FIT価格が高い優良物件も多く存在していることがわかります。
投資物件として中古と新築どっちがお得？
太陽光発電の投資物件として、中古と新築どちらがお得なのか。それぞれをシミュレーションしてみました。
| 新築 | 中古 | |
| 初期費用 | 1,786万円 | 1,230万円 |
| 年間発電量 | 約10万5,000kWh | 約4万3,000kWh |
| 売電価格 | 14円/kWh | 32円/kWh |
| 固定価格買取期間の残年数 | 20年間 | 15年間 |
| 表面利回り | 約8% | 約11% |
・売電価格は中古物件の方が高い
・固定価格買取期間の残年数は中古物件の方が短い
・初期費用は中古物件の方が500万円以上少ない
・経年劣化で発電量が低下しても、売電価格が高いため中古の方が利回りは高い
よって、中古物件の方が初期費用を安く抑えられるだけでなく、効率的に売電収入を得る事ができます。
太陽光発電の中古物件投資をする際の注意点
太陽光発電の中古物件投資をする際の注意点は以下の通りです。
①投資として運用するのに向いているのか確認する
②固定価格買取期間の残年数
③廃棄費用積立義務が始まる時期をチェック
④保証期間や内容を確認
⑤FIT期間終了後も売電を続ける場合は維持費に注意
注意点①投資として運用するのに向いているのか確認する
中古の太陽光発電投資物件は、設置してみて初めてわかるようなトラブルに見舞われないように慎重に選ばなければいけません。
実際に現地へ行って投資として運用するのに向いているのか確かめるべき点は以下の通りです。
・太陽光パネルの汚れや破損、故障はないか
・太陽光パネルを覆う雑草や木はないか
・経年劣化による太陽光発電量が減っていないか
・定期点検を実施していたか
・周辺住民とのトラブルや盗難など
雑草や草木が生い茂るところに設置されているなら除草・伐採作業がメンテナンス契約の内容に含まれているか確認する必要があります。 また、発電異常にすぐ気づける遠隔監視システムのようなものがついていれば安心して購入する事ができるでしょう。
注意点②固定価格買取期間の残年数
新規物件に比べ、中古物件は固定価格買取期間がどうしても短くなってしまいます。そのため、固定価格買取期間が終わるまでに十分な利益が得られるかどうかを検討する必要があります。
注意点③廃棄費用積立義務が始まる時期をチェック
廃棄費用の積み立ては2022年7月頃から第三者による徴収などの積立制度が始まる見込みです。すでに稼働している案件も積立制度の対象であり、源泉徴収のような形で費用を支払う仕組みになっていく予定だそうです。
徴収が始まる時期は稼働開始から10年目です。FIT期間が終わるまでに行われる予定です。ただFIT価格には廃棄費用の捻出も織り込まれているため、負担が増えるわけではありません。積み立て廃棄費用は実際に廃棄する段階になると使う事が可能です。そのため、FIT期間が終了しても売電するのか、再び売却するのか、廃棄するのかを検討しておく必要があります。
注意点④保証期間や内容を確認
太陽光発電のメーカー保証期間は一般的に10年間に設定されています。追加料金を支払えば15年に延長できるメーカーもあるので、保証期間が短くて不安な場合は検討段階で確認しておくのがいいでしょう。中古物件を安心して運用するため、災害に備える火災保険や賠償責任に備える賠償責任保険などもあるので、加入するのがよいでしょう。
注意点⑤FIT期間終了後も売電を続ける場合は維持費に注意
FIT期間終了後も売電を続ける場合、太陽光発電の維持費としてメンテナンス費用やパワーコンディショナ（パワコン）の交換費を考慮しておきましょう。パワコンの寿命は10年から15年です。そのため、運用期間中に一度は交換しなければいけません。稼働から10年目が近い中古物件はパワコンのメンテナンス状況を確認しておきましょう。パワコンが太陽光パネルよりも寿命が短いのは、太陽光発電で発電した電気を直流から交流へ変換し続けるため、稼働時間が長いためです。パワコンの交換費用は、一般的に5.5kWのパワコン1台につき25万円前後かかります。50kWの太陽光発電システムの場合、5.5kWのパワーコンディショナを9台設置する事になるので、220万円～250万円程度です。一度に全部壊れることはないと思いますが、20年間で総額このくらいかかってくるでしょう。
太陽光パネルの寿命は20年から30年程であり、長期間の運用を目指すのならば、メンテナンスを行い、パワコンの寿命を延ばさなければいけません。そのためにメンテナンスなどの一定の維持費がかかってしまいます。
注意点⑥実質利回りを計算しておく
太陽光発電投資の場合、一般的に表面利回りは9～12%前後です。他の投資と比べて高い利回りですが、あくまで表面利回りであるため、実際に収益を正確に把握するためには実質利回りを計算する必要があります。実質利回りを計算するには20年間にかかる諸経費も計算に入れる必要があります。主な諸経費は以下の通りです。
・初期費用
・メンテナンス費用
・土地代
・土地の固定資産税（土地も購入した場合）
・災害保険などの保険料
・ローン金利（融資を受けた場合）
まとめ
太陽光発電と中古の投資物件について解説してきました。以下、まとめになります。
・過去の発電実績のデータがあるから収益予想がしやすい
・購入前に実際に現地へ赴いてチェックする必要がある
・FIT期間終了後も売電を続ける場合は維持費に注意
中古物件は新規物件よりもFIT期間が短いですが、初期費用を安く抑えられるだけでなく、効率的に売電収入を得る事ができます。そのため、今すぐに売電収益を得たい投資家には最適ではないでしょうか。この機会にぜひ中古物件の太陽光発電投資をはじめてみてはいかがでしょうか。